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¿Cuántos años de hipoteca pido? ¿Amortizo Plazo o Cuota?

Se que son las típicas preguntas, pero prometo respuestas diferentes. En esta y en siguientes entradas me gustaría dar respuesta a estas y a otras preguntas acerca de nuestra hipoteca de la forma más analítica posible:

  • ¿Cuánto dinero pido? ¿Voy a poder pagarlo?
  • ¿Qué hipoteca debería pedir? ¿Cuántos años?
  • ¿Amortizaciones en plazo o en cuota?
  • ¿Interés fijo o variable?
  • ¿Qué son todas esas comisiones que me quieren cobrar por la hipoteca?
  • ¿Qué es el sistema de amortización francés? ¿Me voy a fiar yo de un francés?
  • Los bancos son todos unos ——- porque los primeros años solo me cobran intereses!

Ya que he tenido que pelearme con cada una de estas preguntas, intentaré arrojar un poco de luz a quien se enfrente a estos problemas por primera vez, aunque creo que también seré capaz de cambiar la forma de ver alguna de estas cuestiones a algunos que creen tenerlas muy claras.

Cuando me enfrenté por primera vez a este tema, como es lógico, busqué toda la información que pude y encontré mucha y en general muy homogénea, la solución era clara, sencilla y evidente: Si se tiene dinero para amortizar capital, hay que reducir plazo, porque así se pagará durante menos años, y por lo tanto se ahorrará un montón de dinero en intereses.

Siguiendo con esa lógica aplastante, la respuesta a la pregunta ¿Cuántos años pido?, parece también igual de obvia; ¡pues cuantos menos mejor! Cuantos menos años de hipoteca tenga, menos intereses pagaré.

Y además de que es evidente, hay blogs y artículos por todas partes, que nos recuerdan cada cierto tiempo, lo evidente que es. Es difícil encontrar tanto consenso en algo.

El caso es que para cualquiera de nosotros, pobres mortales, tomar una decisión como comprar una casa y solicitar una hipoteca, se convierte en una de las decisiones más importantes de nuestra vida, y no queremos cometer errores en algo así. Llegados a este punto toca ser escépticos, y tratar de responder a estas preguntas haciéndose uno sus propias cuentas y aplicando nuestra propia lógica.

A fin de cuentas, la fórmula de una hipoteca no es tan complicada, son sumas, restas, multiplicaciones y divisiones. Lo más complicado es alguna potencia. No hay miedo!

formula

https://es.wikipedia.org/wiki/Hipoteca

Busqué por Internet una hoja de cálculo para calcular hipotecas, y la fui mejorando de forma que me permitiera ir variando el Euribor a lo largo de la hipoteca y así poder simular diferentes escenarios, más o menos optimistas, y que además me permitiera ir añadiendo cancelaciones parciales en cualquier momento del tiempo.

CalculoHipotecasCCL.xls

Después de jugar durante una tarde con mi nueva herramienta, me topé con la horrible realidad de la incertidumbre. La incertidumbre es nuestra peor enemiga. Y es que voy a comprometerme con mi banco durante una barbaridad de tiempo, sin conocer cómo se van a comportar ciertas variables de las que dependerá por completo mi capacidad para pagar las cuotas:

  • Evolución del Euribor.
  • Mi situación personal y laboral.
  • La situación personal y laboral de mi pareja.

Desconociendo cómo será la evolución de estos factores a lo largo del tiempo, lo mejor sería ser conservador y pedir muchos años, para tener más margen de maniobra ¿no?, ¡pero qué digo!, ¡esto va en contra de la máxima suprema de las hipotecas!

Así que parece que estamos obligados a encontrar un punto de compromiso entre dos posturas enfrentadas:

  • Pocos años > Pocos intereses > Menos margen de maniobra anti-incertidumbre.
  • Muchos años > Muchos intereses > Mejor margen de maniobra anti-incertidumbre.

Parece el típico problema de encontrar el punto de compromiso, con la manía que le tengo yo a ese punto (Debe ser primo del punto ‘G’, no hay forma de encontrarlo).

Por lo pronto renuncio a buscarlo, hasta descartar del todo la posibilidad de obtener las dos ventajas a la vez: pocos intereses y poca exposición a la incertidumbre. Si lo encuentro bien, y si no, ya habrá tiempo de buscarlo.

Recapitulando; lo que yo quiero es un producto hipotecario flexible, que me permita pagar más o menos en función de mi situación en cada momento. Además, esa flexibilidad debería ser tanto mayor a medida que transcurren los años, para hacer frente a la mayor incertidumbre del futuro más lejano.

¿Os imagináis esa hipoteca? Sería la panacea, la contrataríamos todos seguro, todo el mundo querría una hipoteca así: Si todo me va bien, pago en pocos años y pago pocos intereses, que me va algo peor, la pago en más años a costa de pagar algo más de intereses. Es la pera. Yo la quiero.

Os imagináis que fuera a mi oficina bancaria y les planteara algo así, seguro que les da la risa o me echan de allí a patadas, una de dos.

Sin embargo, lo más curioso del tema, es que después de mi tarde de estudio con mi hoja de cálculo, encontré la solución. Resulta que mi idea no era nada descabellada. Ese producto existía.  Y atención, porque esto es lo realmente increíble, una auténtica revelación: ¡resulta que todas nuestras hipotecas ya son así! (Unas más que otras).

¡Tu hipoteca es un chollo y no lo sabías!

Lo que quiero decir, es que un préstamo hipotecario es una herramienta increíble que no sabemos valorar en su justa medida: Es un instrumento que nos permite financiarnos con unas condiciones difícilmente mejorables (algunos incluso tenemos la suerte de desgravar un 15%). Tendemos a verla como una losa, algo que tengo que pagar durante 40 años, y esto nos agobia. Es curioso, no pensamos en el dinero que debemos, sino en los años que nos quedan por pagar. Hay que verlo al contrario, tener muchos años por delante, es bueno, quiere decir que tengo 40 años de margen para pagar una deuda, lo que debe preocuparme es todo el dinero que debo, y como voy a poder pagarlo.

Os prometo que lo que digo es cierto, por favor seguid leyendo. Para continuar, debo tumbar primero un par de “Verdades”:

“Verdad 1”: Si reduces plazo, inmediatamente reduces intereses, y si reduces cuota NO (Os juro que esto lo he visto escrito):

Falso. Si amortizas (cuota o plazo), inmediatamente, en la siguiente cuota, los intereses que pagarás serán menores, porque debes menos dinero.

Aquí hay un concepto que debe de quedar muy claro:

  • “Los intereses que yo pago cada año, dependen únicamente del capital que debo, y del tipo de interés pactado con mi banco”, y NO de los años que me faltan por pagar. (tomarse un tiempo para asimilar este concepto, porque cuesta). Si alguien no me cree, por favor, que vuelva a pasar por Wikipedia:

https://es.wikipedia.org/wiki/Hipoteca

Ejemplo: Si yo debo 100.000€, a un tipo de interés del 3% (Euribor +diferencial), este año tengo que pagar de intereses 3.000€, y esto es así, independientemente de los años que me falten para pagar esos 100.000.

  • Mi cuota final (amortización + interés), sí varía en función de los años que me falten por pagar.
  • Los intereses que acabaré pagando al final de la vida de la hipoteca, sí dependen del número de años de la misma. Cuantos más años deba el dinero, más años pagaré por disponer de él, como es lógico.

“Verdad 2”: Reducir plazo es mejor porque pagas menos intereses

No diría que falso… dejémoslo en superficial.

Y aquí es donde reside la magia del método que yo propongo, así que tomarse un tiempo para aceptar los dos siguientes puntos:

  • Los intereses totales que yo acabe pagando al final de mi hipoteca, no dependen de la duración que pida para mi hipoteca.
  • Los intereses totales que yo acabe pagando dependen del tiempo que yo tarde en pagar la hipoteca.

Parece lo mismo, pero no lo es: Una cosa es lo que pido y otra lo que hago. Si yo pido un préstamo a pagar en 30 años y lo pago en 10, pagaré intereses durante 10 años.

Veamoslo con un ejemplo:

Juana y Guadalupe son amigas, y compran cada una un piso de 200.000€, una al lado de la otra. Ambas piden hipotecas a 30 años, con un interés de un 3% (por sencillez lo mantenemos constante). Ambas tienen una cuota mensual de 843€.

Pongamos ahora, que cada año, en Diciembre, ambas realizan cancelaciones parciales por valor de 5.000 euros, Juana en plazo y Guadalupe en cuota (salvo el último año, que les queda menos de 5.000 para terminar).

Resultado:

  • Juana: Sigue pagando la misma cuota, y el año 18 termina de pagar el piso, habiendo pagado un total de 56.873€ de intereses.
  • Guadalupe: Va pagando cada año menos, su cuota mensual se reduce 21€ todos los años, sin embargo termina de pagar en el año 24 habiendo pagado 68.859€ de intereses. Obviamente, la última cancelación que realiza, es una cancelación total, puesto que le quedan menos de 5.000€ por pagar.
  • Si no realizasen cancelaciones, ambas terminarían de pagar en el año 30, habiendo abonado 103.554€ en intereses. De primeras, ya estamos viendo que ambas han reducido bastante la cantidad de intereses que han pagado.

Análisis: ¿Qué ha ganado cada una adelantando 5.000 euros anuales?

  • Juana:
    • Intereses: Ha pagado menos intereses, porque ha pagado antes el dinero debido. En concreto ha reducido un 45,08% los intereses a pagar.
    • Flexibilidad: Podríamos decir, que su flexibilidad ha sido la misma año tras año, dado que se ha obligado a seguir pagando la misma cuota. Sin embargo, al principio de la hipoteca, tenía 30 años para pagarla, y con cada aportación ha reducido 14 meses la vida de su hipoteca. Esto debe verse como algo malo, pues dispone de menos tiempo para pagar, en concreto, ha reducido un 42,5% el tiempo que tenía para pagar.
    • Resumen: Ha reducido un 45% los intereses a costa de reducir un 42% el tiempo que tenía para pagar, sacrificando flexibilidad a cambio de pagar menos intereses. Parece justo.
  • Guadalupe:
    • Intereses: Ha reducido bastante en intereses, porque ha ido adelantando dinero, sin embargo, paga más intereses que Juana, puesto que aunque sus amortizaciones eran iguales, lo que amortiza con cada cuota, es cada vez menor.
    • Flexibilidad: Cada año, va ganando en flexibilidad, dado que su cuota va siendo menor, y por tanto tiene más dinero en su bolsillo a final de año.
    • Resumen: Ha reducido un 33,5% los intereses a pagar a costa de reducir solo un 20% el plazo disponible, y aún dispone de la opción de retrasar el final del prestamos hasta los 30 años si lo ve necesario . Esto tiene buena pinta, pero el caso es que Juana, aún paga sustaciosmente menos intereses, unos 12.000€.

Conclusiones hasta ahora:

  • Reduciendo plazo, estamos reduciendo los intereses a pagar al mismo ritmo que me reduzco mi plazo.
  • Reduciendo cuota, estamos reduciendo los intereses a pagar a un ritmo mayor que el plazo que me reduzco.
  • Me parece muy bien, pero el caso es que Juana sigue pagando menos. Juana paga más cada año, y por lo tanto debe cada vez menos, por tanto pagará menos intereses.

Y ahora es el momento de presentaros a Jeni:

Jeni, es más lista que Juana y Guadalupe, va a hacer un híbrido entre los dos métodos anteriores: lo que va a hacer es amortizar en cuota igual que Guadalupe, pero en lugar de 5.000€, irá subiendo esta cantidad año tras año, sumando las cantidades que se está ahorrando en las cuotas, es decir, pagará anualmente lo mismo que paga Juana, solo que cada año paga menos de cuota y más de amortización a final de año. Vamos a ver qué pasa:

  • Jeni:
    • Intereses: Ha reducido los intereses casi igual que Juana, al fin y al cabo paga lo mismo por año. Paga muy poquito más (no llega a 1.000 euros a lo largo de la vida de la hipoteca), derivado del hecho de que dentro de cada año, va postergando cada vez más los pagos hasta el final del año. Si quisiéramos eliminar este efecto, bastaría con adelantar las cancelaciones parciales unos meses, en lugar de dejarlo para Diciembre, personalmente creo que así está bien, son 1000€ bien pagados.
    • Flexibilidad: Lo que ha ganado en flexibilidad es una barbaridad, paga lo mismo que Juana cada año, pero Juana lo hace obligada por su cuota. Jeni sin embargo, paga gran parte a final de año, si puede.
    • Resumen: Máxima flexibilidad con el mínimo de intereses, justo lo que estábamos buscando.

Siguiendo con el ejemplo de las tres amigas, si en el año 15, las tres amigas se quedasen sin trabajo, Juana tendría que seguir haciendo frente a una letra de 824 euros, Guadalupe la habría reducido a 477 , lo que le da bastante holgura, y Jeni solo paga 290. Es decir, Jeni es la que más margen tiene ante la incertidumbre, con mucha diferencia. Pero lo mejor del tema, es que disponer de esa flexibilidad le ha salido gratis.

En resumen: Vemos que si las cosas le van bien, Jeni puede pagar su deuda en el mismo tiempo que Juana y pagando lo mismo, sin embargo, si las cosas le van mal, tiene mucho más margen de maniobra. ¡Jeni ha conseguido la superhipoteca flexible!! ¡Felicidades Jeni!! ¡Eres la mejor!!

Y todo esto, lo ha conseguido amortizando en cuota, al contrario de lo que le recomiendan casi todos los entendidos!! ¿Como puede ser?

Conclusiones:

  • Los intereses que pagues al final de la hipoteca dependerán del tiempo que hayas tenido el dinero en tu poder, no de los años que pidas. En el ejemplo, tanto Juana como Jeni han pagado aproximadamente lo mismo porque han dispuesto del dinero aproximadamente el mismo tiempo.
  • La amortización en cuota nos va a ir dotando cada vez de mayor flexibilidad, mientras que la amortización en plazo, nos va recortando esa flexibilidad.

Directrices a seguir:

  • Pedir hipoteca a cuantos más años mejor, siempre y cuando no incurramos en penalizaciones por ello.
  • Pagar la hipoteca lo más rápido que podamos a base de realizar cancelaciones parciales en cuota.
    • Salvedad: En el caso de que disfrutemos de desgravación por adquisición de vivienda, no conviene sobrepasar el límite a partir del cual dejamos de desgravar, es preferible pagar la casa en más años.

Cual es la pega del método de Jeni, y de Guadalupe:

Mucha gente me dice: Yo si veo más dinero en la cuenta, gasto más, con lo cual al final de año, no voy a poder amortizar ese dinero.

Desde luego, el método propuesto requiere planificación. Los beneficios a mi juicio, son increíbles y creo que merece mucho la pena, sin embargo, si no estás dispuesto a planificarte este no es tu método.

Tabla comparativa de los métodos de las tres amigas:

No Amortizo Juana Guadalupe Jeni
Intereses pagados 103.554,90 56.873,40 68.869,71 57.807,59
Cuotas 360 207 288 216
Años 30 17,25 24 18
reduccion cuotas 153 72 144
reduccion intereses 46.681,50 34.685,19 45.747,31
reduccion intereses 45,08% 33,49% 44,18%
Amortiz. x cuotas 200.000,00 115.000,00 81.315,50 58.119,18
Amortiz. x cancelación 0,00 85.000,00 118.684,50 141.880,82

Como hemos visto hasta ahora, hemos conseguido flexibilidad poco a poco, a base de las amortizaciones que hemos ido realizando año tras año, pero… ¿Cómo podría disponer de más flexibilidad desde el principio?

Muy sencillo, pidiendo más años de los que esperas necesitar. Eso sí, intenta pagar lo antes posible para pagar cuanto menos mejor y ganar cuanto antes un mayor margen de maniobra.

Si alguien sigue sin entender bien a qué me refiero con eso de la flexibilidad, o alguien cree que dada su estabilidad, este es un tema que no les afecta, voy a poner un ejemplo muy común, para poner de manifiesto la utilidad del método:

El coche:

Las tres amigas, hacia el año 10 de la hipoteca, se dan cuenta de que van a necesitar un coche para el siguiente año, pongamos que quieren comprar el mismo coche de unos 15.000€.

Las tres amigas han ido ahorrando, porque sabían que ese momento llegaría y tienen 5.000€ ahorrados.

Juana: que sigue con su plan de quitarse la hipoteca cuanto antes, sigue amortizando y pagando sus cuotas, con lo cual debe pedir un préstamo adicional para la compra del vehículo. Hay que saber, que esta clase de préstamos, tiene unas condiciones muchísimo peores que las de una hipoteca, podemos hablar de intereses en torno al 8-10 % anuales. Está obligada a pedir 10.000€ en esas condiciones. Tenía la opción de usar los 5.000€ dedicados a cancelaciones para este nuevo propósito, pero es terca, y persiste en su actitud. (5.000€ euros al contado + 10.000€ a un 8% anual)

Guadalupe: Va a decidir que este año no va a realizar su cancelación habitual de 5.000€, con lo cual dispone de ese dinero para comprarse su coche. Ya tiene 10.000€. Si además, ese año guarda lo que se está ahorrando de cuota con respecto a Juana, resulta que tiene otros 2496 € más, y ya tiene 12.496€. Es decir, solo tiene que pedir 2.500€ en esas condiciones tan desventajosas. (5.000€ euros al contado + 12.496€ a un 3% anual + 2.500€ a un 8%)

Jeni: Hace lo mismo que Guadalupe, no amortiza capital ese año. Pero Jeni paga menos cuota aún que Guadalupe en el año 10, con lo cual puede reunir más dinero por este medio, en concreto 8.168€. Tiene por tanto 13.168€, solo le faltan 1.832 para llegar a la cantidad objetivo. (5.000€ euros al contado + 13.168€ a un 3% anual + 1.832€ a un 8%)

Guadalupe y Jeni han usado sus préstamos hipotecarios inteligentemente para comprar un coche, aprovechándose de lo ventajoso de este tipo de préstamos. Y lo han podido hacer gracias a no haberse reducido el plazo.

Aclaraciones:

  • Antes he dicho, que lo mejor es pagar cuanto antes, para reducir los intereses. Aquí hay una salvedad importante que hacer. Si tenemos derecho a desgravaciones, en principio, no conviene superar ese límite, pero esta no es una afirmación tan sencilla. Puede llegar a ser conveniente. Le dedicaré una entrada a esta cuestión: ¿Cuánto Amortizar?
  • Algunos préstamos tienen penalizaciones por cancelaciones parciales, este es un aspecto a tener muy en cuenta. Si este es el caso, el método propuesto pierde eficacia, pero no deja de ser válido.
  • Las entidades bancarias restringen las duraciones de las hipotecas dando unos máximos y unos mínimos. En ocasiones pueden ofrecer diferentes duraciones ligadas a diferentes condiciones, como por ejemplo el diferencial a aplicar. En mi caso, hasta los 30 años, me aplicaban el mejor diferencial posible, y si la pedía a 40 años, me aplicaban un diferencial bastante peor. Hay que evitar en la medida de lo posible esa penalización, mi recomendación de coger cuantos más años mejor, no es a toda costa.
  • A menudo confundimos hipoteca con préstamo hipotecario. En el vocabulario común de la calle se utilizan como sinónimos, y así he decidido usar el término por pura simplicidad en el lenguaje. Que me disculpen los más puristas, pero lo que busco es que me entienda la mayor cantidad de gente, no pretendo realizar un estudio académico. A quien le interese conocer bien la diferencia entre ambos conceptos, le recomiendo esta página: http://www.iahorro.com/hipotecas/definicion-hipoteca-y-prestamo-hipotecario.htm

Con todo lo expuesto, os invito a probar el método. Probad a ir jugando con la hoja de cálculo. Un abrazo a todos, y mucha suerte con vuestra nueva Superhipoteca Flexible ATuManera.

Aquí la comparativa de los tres métodos: ComparaAmigas.xls

Aquí una hoja más pensada para el cacharreo personal: CalculoHipotecasCCL.xls

Por favor, si algo no se entiende, alguna hoja no funciona… lo que sea, dejad un comentario. Cuando tenga un rato lo mejoraré

 Un abrazo a todos.

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